Būvniekus sapņu mājas realizācijā bieži ierobežo zemes gabala apbūves noteikumi, kas savukārt var nākt par sliktu apbūves zemes pārdevējiem. Likumā noteikto minimālo attālumu ievērošana līdz blakus esošajiem īpašumiem vai maksimālās apbūves platības ievērošana atkarībā no īpašuma platības ir tikai divi iespējamie problēmu piemēri. Noteiktos apstākļos risinājums var būt ēku slodzes apvienošana blakus esošajiem īpašumiem.
Asociācijas ēkas slodze – definīcija
Kā norāda termins, tas galvenokārt ir divu vai vairāku īpašumu savienības veids. Lai tie būtu “vienoti”, tiem jābūt blakus esošajiem īpašumiem. Apvienošanas būvniecības slogs ietver divu vai vairāku blakus esošo īpašumu uzskatīšanu par vienu īpašumu būvniecības tiesībās. Kopīgai būvniecības slodzei parasti ir nepieciešams būvniecības tiesību iemesls.
Ar apvienošanas apbūves slogu, piemēram, tiek likvidētas īpašumu robežas starp iesaistītajiem blakus esošajiem īpašumiem. Biedrības ēkas slodze vienmēr ietver vismaz vienu tā saukto “kalpojošo īpašumu”. Šim vai īpašuma īpašniekam ir publisko tiesību pienākums pret atbildīgo būvvaldi nojaukt sava īpašuma robežu ar blakus esošo īpašumu. Tas nozīmē, ka blakus esošais īpašums kļūst par tā saukto “dominējošo” daļu un blakus esošā robeža nav jāņem vērā, kad runa ir par apbūves tiesību jautājumiem.
Īpašumtiesību attiecības apvienošanas ēkas slodzes gadījumā
Atsevišķo īpašumu īpašumtiesību struktūru neietekmē asociācijas veidošanas slogs. Tas nozīmē, ka katrs iesaistītais īpašuma īpašnieks saglabā savas īpašumtiesības uz savu īpašumu tiktāl, ciktāl tas bija/ir reģistrēts zemesgrāmatā pirms biedrības ēkas maksas. Biedrības apbūves nasta zemesgrāmatā nav ierakstīta. Izmaiņu nebūs arī nodokļu jomā.
Biedrības veidošanas slogu izmantošana
1. piemērs
Meiera kungam savā īpašumā pieder divu ģimeņu māja, kurā dzīvokļi atrodas blakus un katram ir sava ieeja. Tagad tiek pārdota viena puse, ieskaitot īpašumu sānos. Īpašuma sadale to teorētiski padara iespējamu. Bet, tā kā māja neatrodas īpašuma vidū, tās daļa no īpašuma būtu ievērojami mazāka.
Būvlikumā teikts, ka viņa puses mājas apbūvētā platība ir pārāk liela atlikušā īpašuma lielumam. Līdz ar to īpašuma sadale šajā gadījumā nebūtu iespējama. Savukārt, ja vienlaikus ar īpašuma sadalīšanu tiek pieteikts un apstiprināts apvienošanas apbūves slogs, īpašums arī pēc sadalīšanas turpina uzskatīt par apbūves noteikumiem par vienu. Mājas pircējs kā īpašuma īpašnieks regulāri saņem zemesgrāmatas ierakstu.
2. piemērs
Šmitas kundzes dēls var lēti nopirkt blakus esošo īpašumu mammai. Lai varētu realizēt savu sapņu mājas plānu, viņam būtu jābūvē tuvu īpašuma līnijai līdz mātes īpašumam. Tam iebildumu nav, bet būvvaldei ir, jo viņam kā būvētājam ir juridisks pienākums ievērot minimālo attālumu līdz blakus esošo īpašumu robežām. Šeit viņa māte tagad var uzdot būvvaldei pienākumu piemērot kopīgu būvslogu. Tādā veidā māte nojauc robežu starp abiem īpašumiem un dēlam tas vairs nav jāņem vērā, būvējot.
3. piemērs
Divi laulātie pāri, kas ir draugi, ir iegādājušies divus zemes gabalus vienu aiz otra, uz kuriem viņi vēlētos apbūvēt. Nav piekļuves no ielas, lai attīstītu uz aizmugurējo īpašumu. Tas nozīmē, ka kabeļi var sasniegt aizmugurējo īpašumu tikai caur priekšējo īpašumu. Šeit pāris varētu vienoties par tā saukto servitūtu, kas juridiski un pastāvīgi nosaka strukturālu pārvietošanu pār pirmo īpašumu. Lai ietaupītu izmaksas, jaunie īpašumu īpašnieki nolemj apvienot būvniecību. Abi īpašumi kļūst par vienu īpašumu būvlikuma izpratnē. Rezultātā ir jāattīsta tikai priekšējais īpašums. Tagad ar šo var savienot aizmugurējo īpašumu.
Pieteikums
Par pieteikumu asociācijas veidošanas slogam kā vispārējs noteikums nevar sniegt saistošu informāciju, jo atsevišķām federālajām zemēm var būt atšķirīgas prasības. Attiecīgi tālāk sniegtā informācija dažos punktos kalpo tikai kā ceļvedis. Pirms pieteikuma iesniegšanas vēlams iegūt precīzu informāciju par atbildīgo iestādi.
Atbildība
Kopīgu ēkas slodzi var pieteikt ar atbildīgās būvvaldes vai pašvaldības būvuzraudzības iestādes starpniecību.
Pretendents
Ikviens no iesaistītajiem īpašuma īpašniekiem var iesniegt pieteikumu. Tas, kurš iesniedz pieteikumu, parasti ir arī rēķina saņēmējs par izmaksām.
Jebkurā gadījumā īpašuma īpašniekam, kura īpašums ir “apgrūtināts”, ar savu parakstu uz atsevišķas veidlapas ir jānorāda gatavība būvniecībai. Tehniskajā žargonā tas tiek saukts par "būvuzņēmēju". Dažās pilsētās/valstīs pēc klienta pieteikuma iesniegšanas būvuzņēmējs tiek uzaicināts uz personīgu tikšanos, lai sniegtu parakstu un varētu to tieši autentificēt. Ja būvuzņēmējs dzīvo tālāk, parakstu var veikt būvvaldē pie mājas un tur apliecināt. Alternatīvi parakstu var apliecināt arī pie notāra.
Iesniedzamie dokumenti
- Aizpildīta un parakstīta pieteikuma veidlapa
- Būvuzņēmēja būvslodzes deklarācija ar paraksta apliecinājumu
- Visu iesaistīto īpašumu aktuālais zemesgrāmatas izraksts (nedrīkst būt vecāks par trim mēnešiem)
- Visu iesaistīto īpašumu kadastra izraksti
- Trasas plāns piecos eksemplāros ar marķējumu un apgrūtināmās īpašuma platības izmēriem
- Atkarībā no būvvaldes par izrietošajām maksām var būt nepieciešama atsevišķa izmaksu pieņēmuma veidlapa
- Ja tas ir komercīpašums vai biedrības īpašums, jāiesniedz komercreģistra vai biedrību reģistra izraksti
Rediģēšanas process
Ja būs pieejami visi nepieciešamie dokumenti un paraksti, būvuzraudzības iestāde uzsāks tā saukto būvatļaujas procesu. Apstrādes laiks var ievērojami atšķirties atkarībā no darba slodzes un atsevišķiem gadījumiem. Vidēji paredzams, ka apstrādes laiks ir no četrām līdz sešām nedēļām.
Ja pieteikums tiks apstiprināts, tiks veikts ieraksts ēku slogu reģistrā un biedrības apbūves slogs kļūs juridiski saistošs.
Izmaksas
Atkarībā no pašvaldības, administratīvās pūles, ekonomiskās vērtības vai citiem būvniecības ieguvumiem, izmaksas parasti tiek apkopotas individuāli. Tās svārstās no 60 eiro līdz 500 eiro. Nodevas atmaksa pienākas arī tad, ja būvuzņēmējs pēc pieteikuma jau iesniegšanas pārdomā un neparaksta ēkas apgrūtinājuma deklarāciju. Ir iespēja pieprasīt rakstisku informāciju par ierakstiem būvsloga reģistrā. Šeit atkal jāmaksā nodeva no 15 eiro līdz 50 eiro.
Padoms:
Būvatļaujas procedūras rezultāts tiks paziņots pieteicējam rakstiski un vismaz ieraksts būvapslogojuma reģistrā tiks paziņots būvvaldei rakstiski. Tas jau ir saistošs un biedrības apbūves slogs ir juridiski saistošs, tāpēc papildu pierādījumi no būvslogu reģistra nav nepieciešami.
Biedrības veidošanas slogs mantojuma vai pārdošanas gadījumā
Ja, pārdodot vai mantojot, notiek īpašumtiesību maiņa uz īpašumu, par kuru tika uzņemtas īpašumu kopības saistības, tas netiks ietekmēts un turpinās pastāvēt. Tas ir paredzēts, lai aizsargātu “dominējošā” īpašuma īpašnieku. Tas paredzēts, lai kaimiņam sliktākajā gadījumā nebūtu jānojauc sava māja vai tās daļas, ja saistības beigtos, ja tā celta pāri (bijušajai) īpašuma robežai.
Biedrības veidošanas sloga dzēšana
Ja uz vienu vai vairākiem īpašumiem reģistrēts biedrības apbūves slogs, to pie noteiktiem nosacījumiem var dzēst. Jāievēro šādas prasības:
- Sākotnēji plānotā būvniecība nenotiks (iemesls ir novērsts)
- Sabiedrības interesēs nav saglabāt biedrību veidošanas slogu
- Jāsniedz atbildīgās būvuzraudzības iestādes piekrišana
Ietekme uz īpašuma vērtību
Tā kā kopīgā ēkas slodzē ir iesaistīti vismaz divi īpašumi, tas parasti nozīmē, ka vienai daļai ir trūkumi, bet otrai - priekšrocības. Priekšrocība ir “dominējošajam” īpašumam, jo tas gūst labumu no īpašuma robežas atdalīšanas no blakus esošā īpašuma. Rezultāts var būt īpašuma vērtības pieaugums.
Īpašums, kuram reģistrēts apbūves slogs, zaudē tiesības uz skaidru norobežojumu no blakus esošā īpašuma. Tas var potenciāli samazināt īpašuma vērtību.
Atkarībā no individuālā gadījuma un attīstības, vērtības samazinājums ne vienmēr notiek. Jāņem vērā, ka vienota būvslodze piedāvā lielāku elastību attīstībā, kas nebūtu iespējams bez šī būvlikuma līguma. To, vai un cik lielā mērā kādam īpašumam var sagaidīt vērtības samazināšanos vai vērtības pieaugumu, var noteikt, izmantojot ekspertu un atbilstošu ziņojumu.
