Iemesli vēlmei dalīt īpašumu var būt dažādi: vai dvīņu mājas plānošanai, parcelēšanai, apbūves zemes nodrošināšanai pieaugušajiem bērniem vai tāpēc, ka īpašums vienkārši ir pārāk liels un prasa pārāk daudz apkope. Sadalījumu var veikt ar mērījumu vai bez tā. Rokasgrāmatā parādīts viss, kas jāņem vērā, sadalot īpašumu.
Apstiprinājums
Gandrīz visās federālajās zemēs īpašuma sadalīšanai nav nepieciešams pašvaldības apstiprinājums. Izņēmumi ir Lejassaksija un Ziemeļreina-Vestfālene, ja runa ir par attīstītu īpašumu vai tā būvatļauju. Neatkarīgi no tā, vai ir vai bez nepieciešamās sadalīšanas atļaujas, noteiktie būvnoteikumi ir jāievēro vienmēr. Tas attiecas, piemēram, uz minimālo attālumu un attīstības plānu ievērošanu. Sīkāku informāciju sniedz atbildīgās pašvaldības ēku un/vai nekustamo īpašumu pārvalde, kurā īpašums atrodas.
Nodaļu veidi
Ir divu veidu iedalījums:
Ideāls sadalījums
Ideāla sadalīšana notiek bez īpašuma uzmērīšanas. Tas nenozīmē, ka mērījums netiek veikts. Tas vienkārši darbojas bez robežu noteikšanas un robežu iestatīšanas/robežu marķēšanas. Sadalījuma regulēšanu bez uzmērīšanas veic notārs. Par ideālo parcelāciju tiek veikts ieraksts zemesgrāmatā. Šāda veida dalīšana galvenokārt tiek veikta, lai ietaupītu naudu un kad puses nevēlas dažus kvadrātmetrus vairāk vai mazāk.
Ideālas iedalījuma prasības
Lai varētu sadalīt bez mērīšanas, obligāti ir jāizpilda vismaz viena no šīm prasībām:
- Robeža tiek novilkta “akmens pie akmens”, piemēram, dvīņu mājā
- Vienādas īpašuma daļas, kā tas var notikt, piemēram, likvidējot mantojuma kopienu
- Agrāk tika veikts sadalīšanas mērījums un tiek nodots glabāšanā zemesgrāmatu nodaļā, nenotiekot īpašuma maiņai
Reālā divīzija
Reālas dalīšanas gadījumā mērījums jāveic atzītam un publiski ieceltam mērniekam. To nodrošina pēc atbildīgās mērniecības iestādes pieprasījuma vai arī var pasūtīt neatkarīgi. Īpašuma robežas ir norobežotas visām apakšzonām. Robežzīmes var uzstādīt pēc pieprasījuma. Mērījumu rezultātus un robežpunktus kā pierādījumus iesniedz zemesgrāmatu nodaļā un tur uzglabā. Visām uzmērītajām daļām tiek izveidotas jaunas zemesgrāmatu lapas ar attiecīgajiem (jaunajiem) īpašumu īpašniekiem. Vecais zemesgrāmatas ieraksts par nesadalīto īpašumu ir “pārrakstīts” ar jauno uzmērīšanas un robežu datiem.
Izmaksas
Cena par paku sadalīšanu bez uzmērīšanas vai ar uzmērīšanu ir atkarīga no sadalāmā īpašuma lieluma un zemes vērtības. Ja sadalāmais īpašums ir 850 kvadrātmetri un zemes standartvērtība ir 23 eiro par kvadrātmetru, sadalīšanas uzmērīšanas izmaksas ir vidēji par 900 eiro lielākas nekā tā sauktajai zondēšanai bez sadalīšanas uzmērīšanas. Pārdošanas nodoklis un zemesgrāmatas nodevas attiecīgi sadārdzinās augstāku izmaksu aprēķinu dēļ. Šajā piemērā izmaksu aprēķins nedaudz vairāk par 2700 eiro tiek salīdzināts ar nedaudz vairāk par 1300 eiro bez dalīšanas mērījuma. Cenas var atšķirties atkarībā no pašvaldības.
Par sadalīšanas izmaksu segšanu parasti ir atbildīgs īpašuma īpašnieks. Iespējamas privātas vienošanās par izmaksu sadali vai kopējo izmaksu uzņemšanos ar sadalāmā īpašuma (jauno) īpašnieku.
Pieteikums, ja nepieciešams apstiprinājums
Ja tiek sadalīts īpašums, kuram ir nepieciešama atļauja, nepieciešams rakstisks, neformāls iesniegums atbildīgajai pilsētas iestādei. Pieteikums jāiesniedz īpašuma īpašniekam vai pircējam. Parasti īpašuma īpašnieka vai pircēja vārdā pieteikumu var iesniegt arī valsts mērnieki un notāri. Lai iesniegtu pieteikumu, ir nepieciešama juridiski saistoša pilnvara trešajām personām.
Aplikācijas saturs
Būvveidņu rīkojuma 13.pants regulē iesnieguma saturu un nepieciešamos dokumentus. Tajos ietilpst
- Pretendenta vai sadalāmā īpašuma īpašnieka vārds un adrese
- Īpašuma iela un mājas numurs
- Īpašuma nosaukums
- Zemesgrāmatas lapa
- Īpašuma kadastrs ar rajonu, zemi un zemes gabala numuru
- Īpašuma karte trīs eksemplāros ar pašreizējām īpašuma robežām, sadalāmo īpašumu un turpmākajām robežām
- Informācija par esošajām norisēm, sadalāmā īpašuma tirgus vērtību un sadalīšanas mērķi
Padoms:
Pārliecinieties, ka visa informācija ir pareiza un pilnīga un ka visi nepieciešamie dokumenti/dokumenti ir iesniegti. Vidēji apstrādes laiks ir trīs nedēļas. Ja ir iesniegta nepareiza vai nepilnīga informācija/dokumenti, apstrādes laiks tiks attiecīgi pagarināts.
Noraidīta sadalīšanas atļauja
Ja būvvalde noraida īpašuma sadali, nākamais solis ir vērsties tiesā, ja noraidījumu nevar pieņemt.
Apstiprināta īpašuma sadale
Ja zemes gabals ir saskaņots ar būvvaldi, ir jāveic mērījums. Pirms mērījumu rezultātu iesniegšanas zemesgrāmatu nodaļā ar sadalīšanas atļauju, vēlams iepriekš vienoties.
Servitūts
Neaizmirstiet par individuālo īpašnieku tiesībām, kas ir jāpiešķir saskaņā ar Civilkodeksa 1018. pantu, piemēram, ceļa vai caurbraukšanas tiesības. Tajā pašā laikā var noteikt atteikšanos no tiesībām. Tas ir saistīts ar kaimiņa īpašuma apgrūtināšanu. Tas regulē, piemēram, (kopīgu) izmantošanu, piemēram, ūdensvadu ievilkšanu vai priekšmetu glabāšanu blakus esošajā īpašumā.
Padoms:
Visi līgumi, piemēram, servitūts un atteikšanās no tiesībām, parasti ir jāreģistrē rakstiski, un tiem ir jābūt katra sadalīšanas/pirkuma līguma sastāvdaļai. Tādā veidā var izvairīties no vēlākiem strīdiem.
Ceļa un caurbraukšanas tiesības
Būtisks servitūts ir ceļa un caurbraukšanas tiesības. It īpaši, ja nodalīts īpašums atrodas otrajā rindā un tam nav tiešas piekļuves ar kājām vai transportlīdzekli. Sadalot īpašumu, būtu jāregulē kāds ceļš/pieeja tiek piešķirta. Ir jēga kompensēt ceļu/piekļuves ceļu izmantošanu un/vai dalību to uzturēšanas izmaksās.
Ceļu un caurbraukšanas tiesību izmaksas
Ceļu un caurbraukšanas tiesību izmaksu summa jānosaka, pamatojoties uz lietošanas intensitāti. Šeit aprēķinos var iekļaut privātu vai komerciālu izmantošanu. Ja puses nevienojas, izmaksas var noteikt eksperts.
Zemesgrāmatas ieraksts
Ja tiek piešķirta ceļa un/vai caurbraukšanas tiesības pār kaimiņu īpašumu, tas jāieraksta apgrūtinātā īpašuma zemesgrāmatas lapā. Īpašnieka piekrišana ir priekšnoteikums ierakstīšanai zemesgrāmatā. Ja, veidojot jaunas zemesgrāmatas lapas, zemesgrāmatu nodaļai ir pieejamas ceļa un caurbraukšanas tiesības, administratīvās pūles ir mazākas un izmaksas parasti ir zemākas nekā turpmākie ieraksti.
Padoms:
Platība celiņiem un pārejām nedrīkst būt pārāk dāsna, jo tas var novest pie vērtības samazināšanās, ja īpašumu pārdod ar reģistrētu servitūtu. Īpašumtiesību maiņa neizraisa ceļa vai caurbraukšanas tiesību izbeigšanos.
Meklējiet palīdzību
Vācijas autoritāte, juridiskie noteikumi, atsevišķi un/vai izņēmuma noteikumi un neskaitāmi punkti neļauj normāliem pilsoņiem orientēties. Var pietikt ar netīšu kļūdu, lai projekts netiktu apstiprināts vai rastos juridiskas grūtības ar jaunajiem īpašumu īpašniekiem. Vēlams meklēt palīdzību pie mērnieka vai jurista/notāra, kas specializējas nekustamā īpašuma un būvniecības tiesībās. Daudzos gadījumos kompetents atbalsts var ietaupīt naudu, laiku un nervus.
